직 입주가 2년이나 남은 분양권 상태라 기억해둬야 할 것들이 많기도 하고
제 실수를 복기하며 실수를 반복하지 않고 싶고
혹 제 작은 경험이 다른분들께 도움이 될까 싶어 글을 씁니다ㅎㅎ
1. 중도금대출 시 추가약정서 꼼꼼히 볼 것
(특히 대출 실행 후 단서조항 여부)
2. 회사대출 DSR반영여부 확인
3, 투자와 청약 병행 가능한지 자금계획 검토
추가로 해야할 것
청약에 꽂히다.
저는 작년에 결혼 한 신혼부부입니다.
배우자는 작은 집이라도 매매해서 불려나가자는 의견이였는데
저는 딱! 1년만 청약 넣어보고 싶다고 전세로 신혼을 시작했습니다.(이런 무지몽매한...)
그렇게 저의 청약을 위한 무주택자 신분이 시작되었습니다.
어느 순간 영끌을 해도 못 사는 주택가격을 보며 박탈감을 느꼈는데요.
그러던 와중 월급쟁이부자들 유튜브를 알게됐고 구해줘월부를 보며 제 나름 전략으로 청약을 넣게 됐습니다.
그 나름의 전략이라는 것이 청약통장 가지고 있으면 미련만 남으니
단 3,000만원이라도 차익이 나면 감사한거라 생각하며,
서울 수도권 등에 청약이 뜨는대로 생애최초 특공을 계속 넣었습니다.
그 중 세종시, 파주시, 의정부시 등에도 넣었는데요.
대다수가 실거주 의무가 있는 곳들인데
당첨 되면 어떻게든 출퇴근 몇년 해내겠다는 객기로 넣었습니다.
어휴.. 지금 생각하면 아찔합니다. 초보가 아주 무식용감했습니다.
출퇴근은 어떻게 할 것이며, 나중에 매도는 어떻게 할건지 등....
가치판단 없이 되는대로 '청약투기'를 하고 있었습니다.
계속 그렇게 넣으니 예비당첨은 많이 됐는데요.
예비당첨은 되는데 막상 당첨은 안 되니 스트레스도 받고 안 되려나 보다..
하고 있었습니다.
그 와중에 하나가 당첨이 되었습니다.
사람들이 선호하지 않는 지역이지만 저희 부부는 출퇴근 가능한 지역이며(남편 1시간, 아내 30분)
가장 선호하지 않을 것 같은 못생긴 평형으로 접수했습니다.
그렇게 했더니 당첨이 됐습니다.
실수1
내마반 전에 청약을 했던 것
당첨소식을 알고 나서 내마반 수업을 듣기 시작했습니다.
처음 당첨을 알았을 때는 더 이상 무주택자가 아닌 것에 마냥 기뻐했으며
입지가 좋지 않더라도 청약이니 하락기가 와도 산 가격보다 떨어지지 않을거라 생각하며 좋아했습니다.
그러나 내마반1강에서 부터 이건 뭔가 잘못 됐다는 사실을 알게 됐습니다.
아무리 내 집이라 하더라도
'나를위한 집+너를위한 집'이여야 하는데 오로지 나를위한 집만을 골랐던 것이였습니다.
그나마 다행인건 내마반 조원분들과 함께하고 있었기 때문에 더 큰 실수는 막을 수 있었습니다.
제가 청약 당첨후 입주까지 2년이상 남았기 때문에
내마반 과제를 하며 돌아다녔던 지역 토대로
당첨된 아파트 입주전 다른 아파트를 매수하여 2년 실거주를 하고
비과세를 받겠다는 이상한 꿈을 꿨던걸 조원분들이 말려주셨습니다.
(비과세가 되지 않을 뿐더러,
세금은 내가 누리는 편익에 대해 당연히 치뤄야 하는 비용이라는 걸 열반에서 알게 됐습니다.)
어휴...너무 감사합니다... 저 망할 뻔 했어요..
"자금계획을 생각만 하지말고 정확히 써보세요."
"입주자모집공고를 아주 자세히 다시 읽어보세요."
"주택 추가매수시 문제가 생길수도 있어요."
"조금만 천천히 가세요."
"너무 조급해하지 마세요." 등 좋은 말씀 너무 감사합니다ㅠㅠ 내마반18기56조 분들ㅠㅠ
실수2
입주자모집공고를 제대로 살펴보지 않음
1. "1호기가 가능한 것인가?"
내마반 조원분들께 말씀을 듣고 입주자모집공고를 다시 살펴봤습니다.
일반공급으로 당첨되신 분들은 입주 전 주택추가매수시 문제가 있었습니다
(※ 일반공급의 입주자로 선정된 분은 입주 시까지 무주택 세대구성원을 유지해야 하며, 선착순의 방법으로 공급받은 분양권 등의 주택 소유권을 향후 취득할 경우에도 그 자격을 유지하지 못한 것으로 보아 계약이 해제되고 해당 주택의 입주가 불가능함을 유의하여 주시기 바랍니다.)
혹시 몰라서 분양사무소에도 문의하였습니다.
입주자 모집공고마다 다르지만, 제 경우엔 다행히 추가주택구입이 가능했습니다.
열반기초 졸업 후 1년내 1호기 투자가 목표라 너무 다행이였습니다.
2. "부적격이 되지 않을 것인가?"
저는 신혼부부특공은 가점이 낮아 생애최초특공으로 청약접수하였습니다.
생애최초 특공에는 아래와 같은 소득기준이 있습니다.
소득기준은 직장인의 경우 보통 건강보험공단의 "보수월액"이 기준이 됩니다.
(자세한건 입주자 모집공고 참고하셔야 합니다.)
소득기준에서 부적격 되는 경우가 많아 이 부분은 꼭! 기억해둬야 합니다.
(제가 부적격 될 뻔 했습니다. 주변에 은근히 소득으로 부적격 되는 경우가 있어서..)
청약 접수일은 9월, 당첨자 발표는 10월, 계약일은 11월이였습니다.
그러나 이 소득기준은 어느 달 기준인지는 아무도 모릅니다.
보통 입주자모집공고에 "당첨자로 선전되신 분의 소득을 당첨자 서류접수 후 사회보장정보원의 사회보장정보시스템을 통해 조회대상 소득 항목 및 소득자료 출처에 따라 조사 확정하게 되므로, 공고일 이후 변동된 소득금액이 조회된 경우 해당 금액을 당사자의 소득금액으로 간주합니다."라는 문구가 있는데 놓치는 경우가 많습니다.(제가 그랬습니다.)
당연히 청약 접수 시 건강보험공단 홈페이지에 들어가 보수월액을 몇번이나 확인하였습니다.
그러나 이 문구를 간과하여 청약 부적격이 예상되어 탈모가 왔습니다.(우수수수)
마침 9~11월은 추석이 끼여있어 월급이 상당히 올라갔던 월이 있었습니다.
직장에 따라 보수월액을 당월 바로 신고하는 곳도 있고, 한달 미뤄서 신고하는 곳도 있고,
일단 세금 계산하지 않고 일정금액 다 올린 후 나중에 연말정산 때 제대로 처리하는 곳도 있습니다.
직장에 따라 경우가 너무 다양한데요..
LH, 국토교통부, 분양사무소에 문의한 결과
보수월액을 언제 조회를 하는지 알 수 없으며, 사회보장정보시스템에서 받아서 처리하기 때문에
사회보장정보시스템에 올라와 있는 자료를 사용할 뿐이라는 답변만 이어졌습니다.
저는 다행히 추석이 아닌 월에 조회가 됐는지, 적격통보를 받았습니다.
그래서 청약을 생각하신다면 소득금액은 접수월, 당첨발표월, 계약월 모두 만족하는게 맘이 편합니다!
(아직 머리숱이 적습니다ㅠㅠㅠ 언젠가 돌아오겠죠ㅠㅠㅠ)
실수3
대출관련 청약공부가 제대로 되어 있지 않았음
"투자를 하며 청약 중도금 및 잔금대출이 가능한가?"
권유디님의 글을 우연치 않게 발견하지 않았다면 저는 어마어마한 실수를 할 뻔 했습니다.
(월부엔 없는게 없습니다ㅠㅠㅠ)
아래 1, 2번 글은 권유디님의 글을 필사한 것에 가깝습니다.
1. 중도금 대출
주택담보대출(중도금대출) 추가약정서를 작성하였습니다. 추가 주택구입시 대출이 회수 될까요? 안될까요? : 네이버 카페 (naver.com)
주택구입목적 주택담보대출 시 추가약정서를 작성합니다.
이 때 제2조에 채무자가 속한 세대주 또는 세대원이 현재 보유하고 있는 주택을 모두 명시합니다.
그리고 제3조에는 '대출실행일 기준'으로 제2조에 명시되지 않은 주택을 보유하는 경우
대출의 기한이익은 상실하게 되고, 이에 따라 대출을 즉시 변제할 의무를 지게 됩니다.
그러나 대출실행 후 추가 주택매수가 가능합니다.
은행은 제3조에 따라 대출실행일 기준으로 추가 주택 보유 현황만 파악하고
대출 실행 이후에는 단서조항이 없기 때문에 추가 주택을 매수해도 괜찮습니다.
중도금 대출은 1차 실행일이 제3조에 명시된 대출실행일의 기준이 됩니다.
2차, 3차... 마지막까지의 대출실행일은 제3조에 명시된 대출실행일에 포함되지 않습니다.
즉, 중도금 1차 대출 실행 후 주택을 추가 매수하여도 대출이 회수되지 않습니다.
그러나!!
추가약정서의 종류가 많기 때문에 은행에 꼭 확인하고 진행해야 합니다.
참고로 알아둬야 할 것은
주택구입목적이 아닌 의료비, 교육비 등 생활안전자금 목적의 주택담보대출의 경우
대출 실행일~전액 상환 전까지 주택추가매수가 불가능합니다.
저는 1차 중도금 실행일이 '22.3.15.이기 때문에
그 전에는 1호기를 하면 안됩니다.
물론.. 1호기를 그 전에 하기엔 제 실력이 너무 부족하지만요ㅠ
2. 잔금대출
제가 당첨된 아파트는 조정지역에 있습니다.
그에 따른 여러 의무들이 있는데요.
1) 「주택공급에관한규칙」제54조에 따라 "최초 입주가능일로부터 3년동안 해당 주택에 계속 거주"('24년1월~'27년1월)
2) 「주택법시행령」제73조에 따라 "당첨발표일로부터 10년간 재당첨 제한"(~'31.9.24.)
3) 「주택법시행령」제60조의2에 따라 "당첨발표일로부터 6년간 전매제한"(~'27.9.24.)
최소 향후 6년간 저는 그 곳을 떠날 수 없습니다.
다행히 직장이 인근이라 실거주집이라는 위안을 삼고 살수는 있는데요.
그 집에 묶여 있는 종잣돈 때문에 알파투자자가 되는 길이 매우 힘들 것 같습니다ㅠㅠ
2020년 2월 19일 시행된 분양가 상환제 이후 모집공고를 낸 분양단지에는
"거주의무기간"이 생겼습니다.
저의 경우에는 위에서 말씀드린 것과 같이 입주 후 3년간 제가 실거주를 해야하는데요.
이럴경우에는 아파트 입주 후 바로 전월세 놓는 것이 불가능하며
조정지역이기 때문에 다주택자는 잔금대출이 불가능합니다.
분양권을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하고 투자를 이어나가는 방법 : 네이버 카페 (naver.com)
위 링크의 유디님의 글에
1) 거주의무기간이 있는 분양권을 보유
2) 입주 시점에 잔금 대출을 해야 잔금 납부 가능
1, 2, 모두에 해당 되면 추가 주택 매수가 불가능하여 저는 향후 약 6년간 투자를 할 수 없습니다.
다행히 저는 1번에 해당하지만, 2번은 아슬아슬하게 피해 있습니다.
입지가 좋지 않은만큼 분양가가 저렴하여
현재 가지고 있는 종잣돈+입주 전 모을 종잣돈+회사대출+마통
으로 잔금을 치룰 수 있습니다.
다만...그렇게 진행하면 2년 뒤 청약 된 아파트에 입주할 경우
향후 투자 할 곳의 잔금리스크를 대비하기 어려워지는 상황이라
이 부분은 더욱 고민이 필요할 것으로 보입니다.
그 외에도 추가로 알아둬야 할 것이 있습니다.
1. 분양권의 취득세 파악
저는 2021년11월경 계약을 했으니 계약일의 주택수로 취득세를 산정하기 때문에
그 당시 저는 무주택자여서 취득세는 1.1%입니다.
취득세 카드 분할납부 방법 총정리 : 네이버 카페 (naver.com)
취득세는 카드로 내는 방법도 있는데, 이 또한 권유디님의 글을 필사했습니다.(권유디님 감사합니다ㅠㅠ)
1) 법무사에게 사전고지
취득세를 위택스로 납부할 예정이니 법무사님께 잔금일에 취득세 고지서 생성시 연락부탁
2) 위택스에서 카드 분할 납부
법무사님께 취득세 고지 됐다는 연락 받으면
위택스→부가서비스→취득세 기한 내 분할납부 신청→납부금액 또는 전자납부번호 클릭→분할횟차 선택
→회차별 납부금액 입력(최대10회분할 가능, 회차별 최소 납무 금액은 10만원)→신청클릭→신청내역 확인
→각 전자납부번호 클릭→각 단계별 신용카드 또는 간편결제
양도세&지방세 쿨하게 내고, 마일리지로 퍼스트타고 해외여행가자! : 네이버 카페 (naver.com)
[선개드]재산세 내셨나요?(KB직장인보너스 체크카드 10만원이상 지방세 결제시 5천원 캐시백, 스벅 라떼 1잔!) : 네이버 카페 (naver.com)
참고할 만한 카드도 함께 소개해주셨습니다.
납부기한은 2달이지만 즉시 납부를 해야 소유권 이전등기 진행 가능 하므로 이 점도 알고 있어야 합니다.
2. 중도금대출을 진행한 경우 전입 의무 미이행에 대한 리스크 검토
2020년7월 이후 규제지역에 주담대를 받는 경우 6개월 내 전입해야합니다.
중도금대출도 주담대에 해당되기 때문에 2020년7월 이후 분양권의 중도금대출을 받은 사람은
신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월 내에 전입을 해야합니다.
3. 잔금시점 DSR을 고려하여 대출을 통한 잔금 납부 가부 확인
DSR규제로 인하여 대출을 통한 잔금 납부가 불가능할 수도 있습니다.
제 경우에는 회사대출이 DSR에 적용되는지 한번 더 확인해봐야겠습니다.
3. 주택도시기금대출
저는 공공택지 민간참여형 청약을 받았습니다.
공공택지의 경우 잔금대출 시 특이한 "주택도시기금"대출이라는게 있습니다.
입주자 모집공고에는 아래와 같이 기재되어 있습니다.
※ 주택도시기금 안내
- 본 아파트는 한국토지주택공사가 정부로부터 주택도시기금의 지원을 받아 건설, 공급하는 주택으로서, 무주택국민을 위하여 저금리의 자금을 지원하는 주택입니다. 입주자는 주택도시기금 관련규정에 따라 당초 대출조건의 범위 내에서 대환(재대출)이 가능합니다. 또한 정부에서 운용하는 각종 주택관련 대출상품은 주택도시기금 관련규정에 따라 처리되오니 유의하시기 바랍니다.
- 입주 시 융자금을 일시상환하지 않은 입주자는 입주하는 날(또는 입주지정기간 종료일 다음날)부터 대환일(실제 주택도시기금의 대출실행일을 말함) 전일까지 융자금에 대한 이자를 한국토지주택공사가 고지하는 방식에 따라 납부하여야 하며, 융자금에 대한 이자 납부기한 내 미납시 미납한 금액에 대해 연체료가 발생합니다.
위 내용만으로는 주택도시기금대출의 의미를 알기 어려습니다.
알아보니 주택도시기금대출은 "사업자대출 입주자 앞 대환"이라는 제도입니다.
주택도시기금에서 운영하는 제도로 내용은 아래와 같습니다.
대출한도는 60m2이하는 세대당 5,500만원 이내, 60~85m2는 세대당 7,500만원 이내입니다.
이 상품은 주택도시기금대출이기 때문에
주택도시기금대출(가계용) 상품설명서 제8조
대출거래약정서(주택도시기금대출:가계용) 제7조 무주택 등에 대한 특약사항
에 따라 주택도시기금 대출을 신청함에 있어 본인 및 세대원 전원(세대가 분리된 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 자녀, 결혼예정비우자 포함)이 무주택이어야 합니다.
이로써,, 저는
주택도시기금대출을 받기 위해 2년간 투자를 하지 않거나.
"종잣돈+마통+회사대출"을 모두 끌어 잔금을 치뤄야 함을 알게 됐습니다.
알아볼수록 이 청약을 포기하고 싶다는 생각이 드는데요.
공부할수록 왜 선배님들이 전월세로 사시며 투자하시는지 너무나 이해가 됩니다.
이 부분은 배우자와 상의가 필요하기 때문에 차차 더 정리해보겠습니다.
실수4
열반기초 강의를 듣기 전 청약을 했던 것
열반 강의에서 투자자가 가져야 하는 전반적인 마인드와 입지분석방법 등을 배웠습니다.
강의를 듣고 나니 제가 한 청약에 대해 많은 고민이 들었습니다.
아래와 같이 종합평가는 C등급입니다. 남들은 살고 싶지 않은 지역이겠군요.
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직장C
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해당 구 내 종사자수가 10만명 미만입니다.
출퇴근 1시간 내로 평가해도 된다고 알고 있지만, 최대한 보수적으로 하였습니다.
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교통C
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강남까지 1시간35분 소요, 마곡까지 50분, 시청역까지 1시간25분 소요.
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학군C
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학업성취도 평균 80%, 특목고 4명
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환경C
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대형마트 차로 15분 소요, 해당 구 내 백화점 없음
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종합
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C
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* 직장(사업체 수, 종사자 수)는 캐논님의 글을 참고했습니다
https://cafe.naver.com/wecando7/1869438
투자의 목적으로 청약한건 아니지만 언젠가 매도를 할 마음으로 청약한거니
배운내용 복기 차 분석을 해봤습니다.
저환수원리에 있어서도 가면 안 됐던 곳입니다.
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저 X
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지역 자체는 완전 고평가 되어 있습니다. 입지는 좋지 않고, 최근에 키맞추기 하며 덩달아 같이 올랐습니다.
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환 X
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입지가 좋지 않습니다. 지하철을 타려면 버스를 20분정도 타고 나가야 합니다.
매도시 꽤 고생을 할 것 같습니다.
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수 X
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청약을 받았기 때문에 전세를 바로 준다는 가정하에 매매가=전세가이므로 수익률은 무한대이지만,
저는 전세를 바로 줄 수 없기 때문에 현재 수익률은 0%에 수렴합니다.
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원 O
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입지가 좋지 않아 하락기 때 매매가가 많이 떨어질 것 같지만,
다행히 분양가가 현 전세가와 비슷하여 원금보전은 될 것 같습니다.
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리 X
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입주는 2년 뒤지만
최근 3년치 공급이 적정 수요를 매우 뛰어넘기 때문에 리스크가 크며
신도시이기 떄문에 택지 내 빈 땅이 많아 앞으로도 신축 아파트 입주 가능성이 매우 높아 리스크가 큽니다.
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해당지역 공급량
이상 너무너무 긴 저의 청약이야기였습니다.
도움이 되셨는지 모르겠습니다.
저의 조급한 마음 때문에 여기저기 청약을 넣어 당첨된 아파트입니다.
공부를 하다보니 이 곳을 포기하지 않으면 투자가 힘들수도 있다는 생각이 들어
마음이 좋지 않습니다ㅠㅠ
그러나 다시 돌파구를 찾아보겠습니다!!
읽어주셔서 너무 감사합니다.
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<추가>
저의 부족한 글을 너무 많은 분들이 읽어주셔서 추가로 글을 남깁니다.
혹 제 글 중에 틀린 내용이 있으면 다른 분들께 피해가 갈까봐 걱정이 되기도 하고,
제 소득소준에 투자와 실거주가 병행 가능한지 충분히 판단하지 않고 투자와 실거주를 병행하고자 했으며,
무주택자 신분에서 무리하게 벗어나고자 했던 저의 성급한 행동이 후회됐던건데
제 글을 읽고 청약이라는 좋은 제도에 대해 편견이 생기실까봐 두렵기도 합니다.
저의 글은 참고로 삼으실 뿐 다들 각자의 상황에서 충분히 고민해보시고 공부하시길 바라는 마음입니다.
어찌됐든 우리는 함께하면 다 할 수 있습니다!!
화이팅!!
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