많은분들이 내마반 수업을, 혹은 다른 과정을 이수하신 후
수업 내용을 바탕으로 한 내집마련 경험을 많이 남겨주시죠!
하지만 저는 월부에 입성하기 전 이미 저질러버렸던
실거주 갈아타기를 통해서 얻었던 경험 및 교훈에 대해서
이야기해 보려고 합니다.
그 갈아타기 덕분에 몇 달을 잠 못 이루며 한숨만 쉬고
아내와 괜찮다며 서로를 다독거리며 지냈었습니다.
이제야 문제가 해결이 되어
우리 동료분들은 이러한 아픔(?)은 겪지 않으셨으면 하는 마음에
그간 제가 겪었던 경험담을 풀어보려 합니다.
저는 일시적 1가구 2주택 제도를 활용해서
기존주택 양도세 비과세를 받으며 실거주 갈아타기 (취득세 중과 면제) 하면서
얻었던 경험을 복기해 보려고 합니다.
상승장 끝에 신규주택을 선매수하고,
하락장(?)이 시작되면서 기존 주택을 매도하려고 하니
팔리지 않아서 겪었던 일들과 해결책에 관한 내용 입니다.
주된 내용은 1가구 2주택 갈아타기에 관련된 세금 내용 보다는
주담대를 받으면서 겪었던 어려움인데요,
아마 저와같은 상황을 겪으시는 분들 엄청 많으실거 같아요!
내마반 아프리카TV 코칭때도 그런분이 계셨던걸로 기억합니다.
주제는 크게 아래와 같습니다.
1. 신규 주택 매수 과정
2. 기존 주택 매도 과정
3. Plan B 수립
4. 복기
저마다 처한 상황이 달라서 제 경험을 100% 적용시키긴 힘드시겠지만
이 글을 읽으시면 문제의 본질은 아마 거의 같다고 느끼실 수도 있겠네요!
일단 기본 큰 틀은 이렇습니다.
좀 복잡하죠?
일시적 1가구 2주택 제도를 활용하기 위해서
기존주택 취득 및 실거주 2년 요건이 되는 '21년 10/1 이후에 집을 팔야아 했습니다.
너나위님께서 세금 관련 설명해주실때 말씀하셨던 부분들이죠.
'19.12.16 이후 기존/신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우,
"1후, 2보, 1매" 조건을 만족해야 비과세를 받을 수 있으나
대출을 받게 되면 6개월이 된다~ 라고 말씀해 주셨던 부분이
딱 제에게 해당되는 케이스 입니다.
그럼 시작해 볼게요!!
신규 주택 매수
아무것도 모르고 덜컥 매수했던 내집이
상승장에서 많은 가격의 상승을 한 덕분에
상급지로 갈아타려고 시도합니다.
그러다 눈에 들어온 상급지의 아파트.
집이 너무 좋았습니다.
아내와 눈이 휘둥그래지며 물개박수와 잇몸자랑을 마음껏 했죠.
그러고 부동산에 가서 바로 가계약금을 날렸습니다.
협상도 안했죠.
월부를 듣고 매수를 했더라면....
그래도 집주인이 돈이 부족하지 않아서
저희가 원하는 긴 잔금조건을 다 들어주었습니다.
역시 협상은 티키타카 입니다.
잔금이 긴 대신 중도금을 요구했습니다.
생각보다 큰 중도금을 요구해서 돈이 없었던 저희는
삼성생명에서 중도금대출을 실행하게 됩니다.
※ 중도금대출
: 신규 아파트가 아닌, 기존 주택의 매수 시 받는 주택담보대출로,
기존 주담대와 동일하나 중도금 지급 시점에 대출 실행 됨
이것이 위기의 서막이었습니다.
대출 없이 조정지역 → 조정지역 일시적 1가구 2주택 갈아타기 시에는
1년 내 신규주택 전입 & 기존주택 1년 내 매도 조건이었죠?
이건 세금 관련 해서입니다.
하지만 대출을 일으켰다면 얘기가 달라집니다.
규제지역 주담대를 받았다면,
6개월 내 기존주택 처분 & 신규주택 전입조건이 발생합니다.
그럼 대출 발생 이후 6개월 내 상기 두가지 조건을 이행하지 못한다면?
① 대출 받은 사람은 금융위에 이름이 올라가고,
향후 3년간 주택관련 대출을 받지 못하게 되구요.
② 받았던 대출금 상환을 해야 합니다.
②번 항목 관련해서는 금융사마다 정책이 조금씩 다릅니다.
정부에서 큰 지침만 정해주고, 세부 실행 조항은 금융사에게 맡기기 때문이죠.
②번 항목은 나중에 다시 자세히 설명하겠습니다.
어쨌건 그렇게 신규 주택을 매수하고(3),
기존 주택을 내놓기 전까지 룰루랄라 행복회로를 돌리며
열심히 월부 생활을 시작합니다!
팔리지 않는데는 다 이유가 있다
'21. 10 부터 기존주택을 팔 수 있으니
8월부터 집을 내놓습니다.
부동산은 저희가 집을 매수했던 부동산 한 군데만 내놓습니다.
좋은게 좋은거라고, 사장님이 잘 팔아주시겠지... 하는 생각이었죠.
땡볕에 집보러 오는 손님이 없죠~
간간이 오는 손님들도 그닥 집 살 생각은 없어보이고
공부하러 오나 싶은 생각만 드네요. (중 눈에는 중만 보인다고..)
추석이 지나야 손님이 좀 돌기 시작한다는 부사님 말만 믿고
그냥 기다립니다.
① 가격이 문제야
추석이 지나니 집 보러 오는 사람이 하나 둘씩 생기더니
많게는 1주일에 3~4팀씩 오기 시작합니다.
이때만 해도 이 미친 상승장이 지속될거라는 생각을 하고 있었죠.
그래도 직전 실거래가보다 1~2천 더 높은 가격으로 내놓았습니다.
부사님이 그 가격이면 적당하다고 하셨거든요...
집을 보러온 손님 중 한 팀이
저희집이 너무너무 마음에 든다고 합니다.
그래서 천만원만 깎아 달래요.
콧방귀 꼈습니다.
그래서 저희집보다 상태가 더 좋지 않은 집과 천만원 싼 가격에 계약합니다.
'어라? 에이~ 집 볼 사람도 많고, 우리집이 단지내 RRR인데... 괜찮아!'
멋모르고 행복회로 돌립니다.
저희집보다 더 싸게 내놓은 집 2건이 계약이 됩니다.
'응? 우리집이 가격이 높은가?? 다들 이정도 가격인데...
그럼 천만원 정도는 깎아준다 생각해야지... 그 이상은 안돼!'
② 부사님에게 기대지 말아라
처음에는 많은 손님을 데려오던 부사님의 발길이
어느샌가 뚝 끊겼습니다.
갑자기 손님이 없다네요?
그러는 새 점점 시간은 지나가고 초초해 집니다.
퇴근하고 부동산을 지나갈때면
매번 하하호호 웃으면서 거래하고 있는 사람들이 보입니다...
그리고 깨닫습니다.
이 부사님만 믿어서는 안되겠다!!!
결국 단지 내 모든 부동산에 집을 내놓습니다.
③ 상승/하락장은 예측 불가
이 상승장이 계속될 줄 알았습니다.
하지만 제가 집을 팔아야 할 시점이 다가오면서
형님들이 브레이크를 겁니다.
대출을 안해준다는 거죠...
갑자기 집을 보러오는 사람이 소멸해 버렸습니다.
큰일입니다.
진작 조금 싸게 해서 살 사람 있을때 팔걸... 하는 후회는 소용없습니다.
그간 당연히 팔릴거라 생각하고
집이 팔리지 않았을때의 리스크 대비도 되어있지 않았습니다.
점점 피가 마르기 시작합니다.
상승장에서는 집값이 계속 오르니 선매수 후매도 전략이 유용하다고 많이들 얘기하는데,
뭐 틀린말은 아닙니다만
그간 쌓인 정부 정책이 드디어 효과를 발휘하는 타이밍일 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
상승장 막바지에 선매수했고,
보합장이 되면서 매도를 해야되는 상황이 벌어진거죠.
집이 팔리지 않습니다.
가만히 앉아서 오또케 시전해봐야 달라지는건 없습니다.
이제 대비를 해야 합니다.
Action
1. 매물 코칭
매도 방법 문의를 위해 매물 코칭을 받았습니다.
기존 주택을 파는 방법 말고도 다른 여러 방법들이 있지만
너무 위험하고, 비용적인 측면에서도 불리하다고,
무조건 기존 주택을 파는 방향으로 조언해 주셨습니다.
방법은 두 가지.
① 최대한 많은 부동산 (단지 내 말고, 인접 시 까지)에 집을 내놓기
② 가격 내리기
다시금 조언해 주신대로
마음을 잡고 매도 전략을 세웁니다.
2. 부동산 내놓기
200군데 내놓기 위해 부동산 전화번호를 수집합니다.
네이버부동산에서 공급량에 영향을 받는 인접 시 부동산전화번호를 다 땄습니다.
동료분들이 도와주셔서 금방 딸 수 있었습니다.
다시한번 저희 집 매도를 위해 같이 노력해 주시고,
매일매일 확언의 말에 소원을 빌어주신 분들께
이 자리를 빌어 진심으로 감사의 말씀을 전합니다.
그렇게 획득(?)한 부동산에
집 소개 내용과 집 사진을 문자로 뿌립니다.
문자 회신이 각양각색 입니다.
열심히 팔아보겠다며 네이버 부동산에 바로 등재하는 부동산부터
왜 이 지역까지 내놨냐고, 단지내 부동산에 내 놓으라는 부동산까지.
여튼 많이 내놔 봅니다.
3. 가격 내리기
제가 생각했던 저희 집 시세는 5억(설명의 편의를 위해 임의로 작성한 금액) 입니다.
그런데 제가 4.9억으로 내렸습니다. 그렇게 1등 물건으로 만들었습니다.
그러니 옆 동의 저와 비슷한 상황의 사람이 4.9억으로 내립니다.
어라? 그러니 다른 동의 매물이 4.8억으로 내립니다.
이런 상황이 반복되다 보니
마음 급한 집주인들이 부동산에 찾아와서
부사님들께 항의하기 시작합니다.
이렇게 계속 가격 내려봐야 우리만 손핸데 왜 저 집은 계속 가격을 내리느냐고...
저도 그렇게 판단을 했죠.
그래서 더이상 네이버 부동산에 가격을 내리지 않고
대신 부사님들께 다로 연락을 드려 4.5억 까지 맞춰드릴 테니
일단 손님좀 데리고 와 달라고 합니다.
하지만 대출 규제와 시장 상황 변화로
집을 보러 오는 사람이 더이상 없어졌습니다...
큰일 입니다.
집이 12월까지 팔리지 않는다면,
향후 3년간 주택 관련 대출이 잠기는 것은 더이상 문제가 될 상황이 아닙니다.
신규 주택 잔금을 아직 못 치른 상황이고,
기존 주택 등기를 넘기지 않는다면
중도금 치르느라 받았던 주담대도 회수당하는 상황입니다.
주담대를 갚지 못하면
신규 주택이 경매에 넘어가겠죠.
12월까지 집이 팔리지 않는다는 상황을 가정하고
리스크 대비를 위한 다양한 방법들을 생각해 보았습니다.
1. 주담대 상환을 위한 자금 마련 방법
2. 기존주택 매도가 되지 않으면 등기라도 넘기는 방법
최악의 상황까지 고려하여
Plan B를 생각합니다.
글이 너무 길어졌네요.
과연 어떤 방법을 이용하여
이 총체적 난국을 타파하였을까요?
2부에서 이어집니다.
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